INFORME s/DICTAMEN POR ARRENDAMIENTO
El proyecto atrasa ochenta (80) años, pues presupone que en la realidad socio económica, existe un desequilibrio entre arrendador y arrendatario en favor de aquél y, por lo tanto, habría que dictar una ley tuitiva, desequilibrada en favor del más débil.
Autor: JUAN PEDRO MELBILHAA - 04/07/2008
1) El proyecto atrasa ochenta (80) años, pues presupone que en la realidad socio económica, existe un desequilibrio entre arrendador y arrendatario en favor de aquél y, por lo tanto, habría que dictar una ley tuitiva, desequilibrada en favor del más débil.
Eso pudo tener sentido en el contexto en que se dictó la Ley 13.246 en el año 1948, y sobre todo se explica por la intencionalidad política de aquel Gobierno, que concretó luego con la “ininterrumpida prórroga de alquileres” en general, que se aplicó a los arrendamientos y destruyó el sistema de contratación pues ningún propietario quiso arrendar sus tierras, quedando apresados en ese régimen que de transitorio se hizo permanente, solo los que habían arrendado antes de tales imposiciones.
2) Pero HOY la realidad es totalmente distinta, ya que hasta se ha invertido, pues los propietarios que tienen más tendencia a arrendar sus campos, son los “pequeños”, que no tienen capital para explotarlos por sí mismos y se lo dan a terceros. Y esos terceros suelen tener más capacidad económica que los pequeños propietarios; no hace falta que sean un “pool”, pues basta que un simple “contratista” tenga una organización familiar y/o asociación con otro u otros, para que cuenten con un capital de trabajo, una capacidad de inversión y una ganancia mayor que los pequeños propietarios de tierra.
Por lo tanto, en la realidad actual, el equilibrio o el desbalance, está alterado en relación a aquellos viejos tiempos, y hasta se ha invertido.
3) Ahora bien, si el proyecto apunta a equiparar la “competencia” de los demandantes de tierras, entre los “pool” y los “contratistas”, no es por vía de una ley de arrendamientos que se consigue tal cosa, sino a través de herramientas jurídicas distintas, como oportunidades crediticias y estímulos fiscales, sin meterse a alterar la relación de cualquiera de ellos (pool o contratista individual) con el propietario del suelo.
Si se lo castiga a éste, reglamentando limitativamente los arrendamientos como hace este proyecto, se lo leva al pequeño propietario a la disyuntiva de “vender” su tierra (con la consiguiente mayor concentración de la propiedad) antes que quedar atado en virtud de la ley, a un contrato largo, con privilegios para el arrendatario, con limitaciones de contratación y precios incluidos.
4) El proyecto irrumpe en una realidad actual, que funciona sin conflictividad ya que son casi inexistentes los casos judiciales, frente al hecho de estar produciéndose la mayor cantidad de producción agrícola bajo el régimen genérico de “uso de tierra ajena”.
5) La realidad muestra que, tanto la aplicación de la vieja Ley 13.246, como la de otras figuran más próximas a la libertad de contratación del Código Civil y del Código Comercial de la Nación, está funcionando fluidamente, sin conflictos y con una alta disponibilidad de tierras.
6) Uno de los efectos que provocaría a futuro una ley como la que se propone, es el desaliento al propietario pequeño, generando, o la venta de la tierra, o la opción de arrendar en forma no documentada, sin estabilidad ni garantías jurídicas suficientes.
El proyecto, “declamando” querer otorgar ese escenario de seguridad, genera exactamente lo contrario.
Resulta incomprensible que se pretenda alterar algo que funciona.
Esta aseveración no descarta la necesaria actualización y perfeccionamiento de la herramienta legislativa, pero no es eso lo que provoca el proyecto, sino un retroceso histórico, ya que irrumpe artificialmente en la realidad actual, y se basa en preconceptos estáticos que se corresponden a momentos históricos antiguos, más que superados.
7) El proyecto es criticable “artículo por artículo”, pues comete errores de concepto jurídico, altera legislación pública y privada (leyes impositivas, los Códigos mencionados y hasta las autonomías provincial de aplicar las leyes según los procedimientos locales) pero es imposible hacerlo ahora.
Sólo apuntemos que la reinstalación de la “tácita reconducción“, las “prórrogas” con efectos no deseados al prorrogar, el acotamiento de los “contratos accidentales” y la extensión de los “plazos mínimos legales”, son institutos de una irrealidad que sorprende.
Piénsese solamente en la “volatilidad de los precios” (argumento que el oficialismo utilizó para justificar la “movilidad” de las retenciones) y se comprenderá que nadie querrá contratar arriendos prolongados, pues serán punto de conflictos de año en año por las variaciones de los precios.
Téngase en cuenta que un pequeño propietario puede no estar advertido de los plazos y formalidades que se le exigen para liberarse de un contrato y evitar que se renueve o continúe por imperio de la ley, convirtiéndolo por ignorancia o error en un rehén del arrendatario (que puede ser tanto un contratista, como un pool).
Considérese que la tecnología actual permite más cosechas que antes en iguales períodos o ciclos agrarios. Frente a eso, alargar los compromisos contractuales (los arrendamientos) y achicar las alternativas transitorias o circunstanciales (los contratos accidentales) es ir contra la necesidad de actualización de las condiciones de arriendo, sobre todo teniendo en cuenta que la actual vieja Ley 13.246, limita el abuso de la contratación accidental, transformándola en el arriendo general de la norma, pero con el plazo mínimo actual, que es de tres (3) años.
El arrendamiento agrícola no necesita períodos mayores para contar con el cálculo de probabilidad de riesgos de fracaso. Tres ciclos completos son suficientes para cubrir el riesgo climático estacional, Y también existen hoy los institutos jurídicos de “resolución” contractual ante fenómenos impredecibles (incluyendo el factor político, si éste altera el equilibrio de las prestaciones pactadas por las partes).
Por otra parte, las labores agrícolas, a diferencia de las ganaderas, no requieren de “inversiones fijas” cuya amortización podría merecer plazos mayores.
Incluso para la ganadería el plazo actual (3 años) es suficiente, pero además, se puede válidamente pactar vigencias mayores y de hecho en ganadería no es infrecuente que se contrate por cinco o seis años, sobre todo cuando el propietario del campo lo ha recibido o comprado sin capital para la explotación propia y por un tiempo busca una renta que le permita ahorrar para iniciar su propia actividad futura. Este tipo de caso se ve en especial en “contratos de aparcería pecuaria”, en los que el propietario del campo va reteniendo crías hembras que recibe en pago y formarán su futuro rodeo.
En agricultura, nada de eso se da y, por lo tanto, es mucho menos justificable la propuesta del proyecto de alargar unos contratos y acortar otros (los limita a “una” sola cosecha, para semilla y por años alternados).
8) Por último sólo restaría en insistir en lo siguiente:
1º) No es ni urgente ni imprescindible una nueva ley de arrendamientos (sin perjuicio de mejorar la actual, sin apuro y atendiendo a los sustanciales cambios productivos que se siguen operando).
2º) Es contraproducente alterar los sistemas que hoy se utilizan, que han demostrado que son capaces de dar accesos a la tierra ajena, productividad y baja conflictividad.
3º) Si se tiene como objeto influir en la “demanda” de tierras (entre contratistas y los pool) no se debe hacer a través de la legislación rural de arrendamientos.
4º) El proyecto modifica seriamente leyes superiores estables como el Código Civil (hasta respecto de la continuidad contractual bajo un sistema “hereditario”, desvirtuando la naturaleza de cláusulas parecidas que tiene la Ley 13246 que están basadas en otros conceptos jurídicos que el proyecto ignora) y el Comercial (pese a los esfuerzos declamatorios del proyecto, no evita desvirtuar la naturaleza jurídica de varias de las figuras que pretende introducir, que, reiteramos, existen en la actualidad bajo institutos jurídicos codificados) tanto como regímenes tributarios que son de naturaleza jurídica autónoma, lo que torna al proyecto vulnerable como ley futura y peligroso para la equilibrada aplicación de institutos arraigados en la legislación codificada.
5º) El proyecto está lleno de cláusulas “inútiles” pues tratan institutos que ya existen y funcionan, está lleno de “alteraciones” que van contra la seguridad jurídica de quienes depende la oferta de tierras, lo que significará un impacto negativo para un fenómeno del cual ha derivado en los últimos años en gran parte el crecimiento de la economía nacional. También introduce un tema sin dudas importante referido a la preservación del suelo y el medio ambiente; pero tampoco ese tema debe ser materia de reglamentación de los alquileres rurales, sino que bastará con que en estos se recepte la obligación de respetar las normativas vigentes, que, partiendo de manuales uniformados de buenas prácticas, de disposiciones específicas reservadas para esa materia y sobre todo de regímenes de incentivos que regulan los desalientos necesarios sin alterar sistemas probados de contratación, permitan cuidar esos objetivos. Así se ha hecho en los países productores de productos primarios, tras constatar los errores que otros más avanzados habían cometido en sus procesos de desarrollo. Estados Unidos tiene al respecto una enorme experiencia, sin tocar el régimen de contratación ni violentar el derecho de propiedad.
6º) Reiteramos que el análisis pormenorizado de los artículos, da un resultado crítico aún peor que el que hacemos en este resumen conceptual del proyecto, pero eso debe quedar para más adelante, con más tiempo de debate.
El tema merece que no se lo mezcle con las urgencias y la crisis política actual.
